三鷹の築30年物件でキッチンの排水が逆流

2026年05月01日

三鷹の築30年物件でキッチンの排水が逆流！オーナーの点検は義務？それとも任意？

三鷹周辺で賃貸経営をされているオーナー様、こんにちは。鐵マネジメントでございます。先日、当社が管理させていただいている築30年以上の木造アパートにお住まいの入居者様から、「キッチンのシンクから水が逆流してくる」という緊急の連絡が入りました。現場を確認したところ、床下や配管のつなぎ目から漏水している様子はありません。一見すると「どこも壊れていない」ように見えますが、実はこれ、築古物件では非常にリスクの高いサインなのです。今回は、この「逆流」の原因と、意外と知られていないオーナー様の「点検義務」について詳しく解説します。

1. 「漏れていないのに逆流する」原因はどこにある？

キッチンの配管接合部から水が漏れていない場合、原因はさらにその先の「建物内部の排水管」または「屋外の排水桝（ます）」にあります。築30年を超えると、以下の3つのリスクが急増します。

・30年分の油汚れの蓄積： 長年蓄積された油汚れや洗剤カスが石鹸のように固まり（スカム）、配管を「動脈硬化」のように細くしています。

・配管の勾配不良： 木造住宅は年月とともに微細な沈下や歪みが生じることがあります。排水管の傾斜がわずかに緩くなるだけで、水が流れきれず逆流を引き起こします。

・排水桝の閉塞： 敷地内の排水桝に庭木の根が侵入したり、泥が溜まったりすることで、建物全体の排水がせき止められているケースも少なくありません。

2. 排水管の定期点検は「義務」？それとも「任意」？

オーナー様からよく「排水管の点検って、法律で決まっているの？」というご質問をいただきます。

結論：法的には「任意」ですが、民法上は「実質的な義務」です。小規模な木造アパートの場合、マンションのように法律（建築基準法）で定期点検が強制されているわけではありません。その意味ではオーナー様の「任意」です。しかし、ここで注意が必要なのが民法第606条です。

「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」

つまり、入居者が普通に生活できる状態を維持する責任がオーナー様にはあります。もし排水管の詰まりを放置して「キッチンが使えない」状態が続いた場合、入居者には「賃料の減額を請求する権利（民法第611条）」が発生します。法律で決まっていないからと放置することは、将来的な「収益減少」や「損害賠償」のリスクを背負うことと同義なのです。

3. 「トラブルが起きてから」では遅すぎる理由

詰まりによる逆流を放置すると、単なる清掃では済まなくなる恐れがあります。

1.高額な緊急対応費： 夜間や休日のトラブル対応は、通常の清掃費用の数倍かかることがあります。

2.二次被害の賠償： 逆流した水が溢れ出し、床材を傷めたり階下に漏水したりした場合、その修繕費や入居者の家財補償は非常に高額になります。

3.退去のリスク： 水回りのトラブルは生活に直結するため、対応が遅れると入居者の不信感を招き、退去の直接的な原因になります。

◆参考までに排水管の高圧洗浄および点検の費用の一例

予防メンテナンス（定期洗浄）：10年で10万円程度（1年あたり1万円の積み立てイメージ）。

メリット： 計画的に実施でき、入居者の満足度も高い。

トラブル発生後の緊急対応：1回の緊急工事で5万〜10万円＋階下漏水があれば数十万円〜。

デメリット： 夜間休日料金の発生や、入居者への謝罪・家賃減額リスクを伴う。

4. 三鷹の不動産管理のプロとしてのアドバイス

築30年以上の物件において、定期的な排水管の高圧洗浄や点検は、コストではなく「大切な資産を守るための投資」です。特に三鷹周辺は緑も多く、排水桝に庭木の根が入り込むといった地域特有の事例も多く見受けられます。当社では、入居者の入れ替わり時や、数年に一度の定期点検を強く推奨しております。「うちの物件の排水桝はどうなっているだろう？」と少しでも不安に感じられたオーナー様、ぜひ一度当社へご相談ください。地元の特性を知り尽くしたスタッフが、提携業者とともに最適なメンテナンス案をご提案いたします。